本報記者 王思文

    2020年4月30日，中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》。（以下簡稱《通知》），正式啟動基礎(chǔ)設施領(lǐng)域的公募REITs試點工作?！锻ㄖ穼A(chǔ)設施REITs試點的意義進行了全面闡釋，對具體工作進行了細致地部署。

    北京大學光華管理學院教授張崢在接受《證券日報》記者采訪時表示：“該《通知》的發(fā)布是中國REITs市場建設的一個里程碑式的事件，公募REITs試點對于中國不動產(chǎn)投融資體制改革具有重大意義，其重要性可以比肩注冊制試點對于A股市場改革的意義。”

    從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域啟動試點工作具備可行性

    張崢認為，公募REITs市場建設是中國金融供給側(cè)改革的重要抓手。2007年至今，學術(shù)、政策和實務界在中國REITs市場的功能定位、運作模式、產(chǎn)品設計、監(jiān)管規(guī)則等方面，進行了深入研究，也做出了諸多嘗試，目前法律框架、監(jiān)管環(huán)境、市場準備等條件已基本成熟，進行公募REITs試點具有可行性。

    “近期，新冠疫情對宏觀經(jīng)濟增長、中小微企業(yè)，以及就業(yè)等方面的影響不容低估，為了應對疫情的負面影響，需要推出有針對性的經(jīng)濟政策。我們做過深入的研究分析，在全球42個具備REITs制度的經(jīng)濟體中，大部分是在經(jīng)濟低迷、經(jīng)濟危機、以及經(jīng)濟增長動力不足時推出REITs，其目的是激發(fā)經(jīng)濟活力，為經(jīng)濟發(fā)展提供動力。短期看，為應對疫情影響和經(jīng)濟下行壓力，通過REITs市場可以盤活存量資產(chǎn)，支持經(jīng)濟重啟；長期看，REITs市場建設將成為解決中國不動產(chǎn)投融資體制諸多結(jié)構(gòu)性問題的破題之作，能有效填補中國資產(chǎn)管理市場的產(chǎn)品空白，拓寬社會資本的投資渠道，滿足居民理財、養(yǎng)老金、社保資金的投資需求，推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，助力中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。因此，這個時點推出REITs試點，正當其時。”張崢對此表示。

    根據(jù)《通知》的部署，中國將率先在基礎(chǔ)設施領(lǐng)域推進公募REITs試點?；A(chǔ)設施與持有型房地產(chǎn)是REITs的兩類基礎(chǔ)資產(chǎn)。

    張崢對此表示：“從全球REITs的發(fā)展經(jīng)驗來看，這兩類資產(chǎn)的REITs市場均運行良好，發(fā)展成熟。REITs最早集中在持有型房地產(chǎn)領(lǐng)域，現(xiàn)已廣泛應用于無線通訊設施、港口、收費公路、電力設施、物流倉庫、數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)設施領(lǐng)域。截至2019年6月30日，美國共有220只上市REITs，總市值達1.27萬億美元，其中投資于基礎(chǔ)設施領(lǐng)域的產(chǎn)品個數(shù)占比為22%，市值占比為31%；新加坡發(fā)行了8只基礎(chǔ)設施REITs，市值約80億美元；印度還制定了獨立的基礎(chǔ)設施REITs規(guī)則體系，已推出4只、市值36億美元基礎(chǔ)設施REITs，用于交通、能源項目。”

    對于此次從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域啟動試點工作的原因，張崢告訴記者：“應該說，無論從哪個領(lǐng)域開始試點，理論上均具備可行性。從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域啟動試點工作，主要有兩個原因。第一，基礎(chǔ)設施投融資領(lǐng)域的改革尤為迫切。REITs可以盤活大量的存量資產(chǎn)，有利于防范地方債務風險、降低杠桿率，為新建項目提供資本金，是穩(wěn)投資、補短板的工具，同時有助于通過市場化吸引社會資本參與基建項目，借助資本市場公開透明的定價機制，推動基礎(chǔ)設施建設高質(zhì)量發(fā)展。第二，針對中國的實踐，應選擇成本最低、最為有效的政策試點方式，還需要考慮到與國家其他相關(guān)政策（例如，房地產(chǎn)政策）的協(xié)同與協(xié)調(diào)。在基礎(chǔ)設施領(lǐng)域進行試點，可以降低試點工作的復雜性。從基礎(chǔ)設施領(lǐng)域起步，是經(jīng)過大量調(diào)研、深入研究，廣泛聽取各方意見，依照現(xiàn)行法律法規(guī)框架并參照境外成熟市場經(jīng)驗的穩(wěn)妥、合理選擇。”

    《通知》主要有四大內(nèi)容

    對于此次《通知》的具體內(nèi)容，張崢認為包括以下四大部分。

    一是《通知》詳述了基礎(chǔ)設施公募REITs的試點方案。首先，該試點方案體現(xiàn)了中國公募REITs的重點發(fā)展方向。中國公募REITs將依據(jù)全球標準化REITs基本特點，以公開發(fā)行、公開交易方式，堅持權(quán)益型導向，實現(xiàn)REITs穿透持有不動產(chǎn)權(quán)益，其中收入結(jié)構(gòu)要求、分紅比例、杠桿率及治理結(jié)構(gòu)等具體規(guī)則參考成熟市場規(guī)則制定，按照有助于實現(xiàn)降低主體杠桿率、盤活存量資產(chǎn)、完善不動產(chǎn)資產(chǎn)定價機制的方向推動實施。

    其次，《通知》明確了公募REITs試點的產(chǎn)品模式，即由符合條件的、具有公募基金管理資格的證券公司或基金管理公司設立封閉式公募基金，公開發(fā)售基金份額募集資金，并通過購買基礎(chǔ)設施資產(chǎn)支持證券（ABS）的方式完成對標的基礎(chǔ)設施資產(chǎn)的收購。這種模式，市場中稱之為“公募基金+ABS”模式。上市載體的選擇是推出公募REITs的重要問題。REITs按組織結(jié)構(gòu)分為公司型和契約型兩種模式。在我國境內(nèi)，公司型REITs面臨《證券法》關(guān)于股票發(fā)行上市的嚴格限制，且《公司法》當前關(guān)于公司設立、股份轉(zhuǎn)讓及利潤分配等規(guī)定與REITs運作也不相適應。“公募基金+ABS”模式充分運用了現(xiàn)有制度框架，具有可操作性。公募基金投資ABS證券有效避免了公募基金投資未上市公司股權(quán)或不動產(chǎn)可能存在的法律爭議，同時借助企業(yè)ABS的成熟機制與模式進行合理估值，降低交易成本。該模式應用公募基金作為載體實現(xiàn)公開募集和公開上市，以此來降低不動產(chǎn)投資門檻，使得廣大公眾投資者配置不動產(chǎn)資產(chǎn)成為可能，為居民提升財產(chǎn)性收入提供高質(zhì)量的大類資產(chǎn)。

    第三，《通知》確定了推進基礎(chǔ)設施REITs工作的基本原則?！锻ㄖ分斜砻鳎七M基礎(chǔ)設施REITs的基本原則是：符合國家政策，聚焦優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，堅持市場化原則，堅持權(quán)益導向，穩(wěn)妥開展試點工作，推動長期健康發(fā)展。其中，堅持市場化原則是保證中國REITs市場長期健康發(fā)展的核心。中國REITs市場的最終目標是建設一個公開、透明、有效的市場，保護投融資雙方的利益，為投融資雙方創(chuàng)造價值。

    第四，《通知》列示了基礎(chǔ)設施REITs試點的項目要求，具體要求包括三個方面，即聚焦重點區(qū)域（優(yōu)先支持京津冀、長江經(jīng)濟帶、雄安新區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、海南、長江三角洲等重點區(qū)域，支持國家級新區(qū)、有條件的國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)開展試點）；聚焦重點行業(yè)（優(yōu)先支持基礎(chǔ)設施補短板行業(yè)，包括倉儲物流、收費公路等交通設施，水電氣熱等市政工程，城鎮(zhèn)污水垃圾處理、固廢危廢處理等污染治理項目。鼓勵信息網(wǎng)絡等新型基礎(chǔ)設施，以及國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等開展試點），以及聚焦優(yōu)質(zhì)項目?！锻ㄖ分袕娬{(diào)“優(yōu)質(zhì)”項目。所謂優(yōu)質(zhì)項目，核心在于權(quán)屬清晰，具有市場化經(jīng)營模式，具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流，發(fā)起人及運營企業(yè)具備持續(xù)經(jīng)營能力。在市場化原則下，優(yōu)質(zhì)項目最終要得到投資人的認可。

    那么，試點項目要求的設定有哪些出發(fā)點呢？張崢認為：“主要有兩個重要的出發(fā)點。一是為REITs長期健康發(fā)展開創(chuàng)一個良好的開端。二是服務于國家發(fā)展戰(zhàn)略。2017年以來，中央先后確定了雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易試驗區(qū)、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲區(qū)域一體化等重大戰(zhàn)略，明確要求大力實施一批重大基礎(chǔ)設施工程，加快構(gòu)建現(xiàn)代基礎(chǔ)設施體系，在金融創(chuàng)新等方面探索更加靈活的政策體系。要進一步提升基礎(chǔ)設施建設的質(zhì)量和水平，必須逐步擺脫靠各類杠桿融資來支撐投資的傳統(tǒng)邏輯，發(fā)展建設理念的落地應依靠一個多層次、市場化的投融資體制。作為不動產(chǎn)資產(chǎn)定價的‘錨’，REITs對于提升不動產(chǎn)投資的投資效率，優(yōu)化資源配置至關(guān)重要。”

    “需要特別說明的是，新型基礎(chǔ)設施投資具有規(guī)模大，回報期長的特點，技術(shù)研發(fā)和應用商業(yè)模式具有不確定性。”張崢進一步表示，“新型基礎(chǔ)設施建設不應過度依賴信貸融資，而要重點運用權(quán)益性融資工具，實現(xiàn)真正的多層次市場化投融資體制。新型基礎(chǔ)設施中有眾多不動產(chǎn)屬性的資產(chǎn)，如5G領(lǐng)域的鐵塔、數(shù)據(jù)中心等等。對于新基建項目的前期投資，無論采取何種退出方式，新一輪的資金供給均應來源于市場，形成良性循環(huán)的投融資鏈條。REITs可以成為新基建投資鏈條的最后一環(huán)，助力形成循環(huán)可持續(xù)的投融資生態(tài)體系。”

    張崢表示，隨著試點工作順利推進，在試點基礎(chǔ)上，不斷積累經(jīng)驗、完善制度規(guī)則之后，REITs市場建設應逐漸向其他領(lǐng)域推廣。

    “建設好金融，我們需要透過理性分析的視角去還原金融的本意，并以此為基礎(chǔ)，重新定義并構(gòu)建新一代的中國金融體系，找到破解‘金融發(fā)展之謎’的方案。REITs是好金融，大力發(fā)展中國REITs市場正當其時！”北京大學光華管理學院院長、教授劉俏對《證券日報》記者表示。

（編輯 白寶玉）