8月19日，美的置業(yè)（3990.HK）召開2024年半年度業(yè)績發(fā)布會。在房住不炒的長效機制下，積極探索房地產發(fā)展新模式，建設好房子，提供好服務，是推動房地產行業(yè)高質量發(fā)展的必經之路，也是企業(yè)尋求發(fā)展新空間的必然選擇。

    管理層合影

    一、基本盤穩(wěn)?。喝谫Y保持優(yōu)勢，償債壓力較小

    8月16日晚間，美的置業(yè)（3990.HK）公布2024年半年度業(yè)績報告。上半年，美的置業(yè)實現(xiàn)合同銷售總額202億元，營業(yè)收入251億元，凈利潤為5.96億元，保持正向盈利。上半年，美的置業(yè)凈負債率為50.1%，現(xiàn)金短債比1.26，剔除預收后的資產負債率為67.8%，穩(wěn)步維持綠檔水平。

    憑借穩(wěn)健基本面、財務審慎的優(yōu)勢，美的置業(yè)主動優(yōu)化負債結構及保障充足的流動性，保持低杠桿、安全性，并有序布局償債計劃。截至報告期末，公司一年內到期有息負債90.8億元，月均還債僅7.6億元。報告期內，現(xiàn)金總量135億元，償債壓力較小。

    得益于優(yōu)良的企業(yè)資質和高信用價值，公司屢獲資本市場青睞，贏得了眾多主流機構在資源賦能和信用價值上給予的堅定認可和強大支持。2024年半年度累計發(fā)行三期共計41.4億元中期票據(jù)，融資渠道保持通暢。同時，公司加權融資成本較上期下降15BP至4.54%，具備持續(xù)低成本融資能力。

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    二、推進變革進行股權重組：現(xiàn)金替代每股5.9港元，市盈率20.82倍

    美的置業(yè)自2018年于香港聯(lián)交所上市以來，在上市平臺的助力下，集團各項業(yè)務得以快速發(fā)展，且財務狀況保持健康穩(wěn)定。但歷史的業(yè)績不代表未來的可能，為減少負債及與房地產開發(fā)業(yè)務的重資產屬性相關信用風險，在控股股東的大力支持下，集團擬將全資持有的房地產開發(fā)業(yè)務產權線從上市公司重組至控股股東，重組交易方案采用實物方式分派。基于《上市規(guī)則》標準，特別股東大會將于9月2日召開。公司此舉是為降低債務水平及信用風險、業(yè)務模式重心轉移至輕資產屬性并保留集團價值重估，未來將構建圍繞房地產開發(fā)全價值鏈的低杠桿、輕資產的綜合實力，持續(xù)探索房地產發(fā)展新模式。

    美的置業(yè)擬將房地產開發(fā)業(yè)務重組到附屬公司（“私人公司”），后將私人公司股權以實物形式向全體股東進行分派，同時提供現(xiàn)金替代方案即每股5.9港元，現(xiàn)金替代的市盈率為20.82倍，遠高于市場可比公司，且較6月23日公告前最后交易日收市價每股3.75港元溢價57.3%。

    此次重組，為控股股東及置業(yè)集團主動擁抱變化的舉動，在行業(yè)變革深水期，不斷探索、不斷創(chuàng)新，在“房住不炒”理念下，探尋新的發(fā)展空間和經營模式；是在房地產行業(yè)下行周期中，美的置業(yè)為做好長期化解債務風險的準備，在有序化解債務的同時，推動公司戰(zhàn)略轉型——化解債務杠桿，履行企業(yè)責任和社會責任，主動作為，做好經營，穩(wěn)扎穩(wěn)打，為未來積蓄能量。

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    三、回歸經營：注重產品及服務，高品質兌現(xiàn)用戶承諾

    經重組后，美的置業(yè)將無需背負大額債務，且依托于快速去杠桿，真正意義上回歸經營。依托涵蓋物業(yè)設計、開發(fā)、規(guī)劃建造、銷售等的房地產開發(fā)資產的全鏈條開發(fā)管理能力，進一步瞄準如何制造“好產品、好價值”的新課題，以科技、健康、節(jié)能為導向，穩(wěn)扎穩(wěn)打深化經營基本功，向制造業(yè)學習，向專業(yè)的精細化經營管理要生產力。

    如何低成本、高效率做出客戶心動的好房子，是未來企業(yè)真正的競爭力所在。好產品不是一次性極致完美，更多是靠時間的“復利”、持續(xù)迭代、持續(xù)提效。本集團將抓住市場結構性缺口，以“產品驅動，成本領先”作為產品與經營下一步的突圍方向，穩(wěn)扎穩(wěn)打形成公司能力致勝、模式取勝的新路徑。同時堅守以客為尊原則，強化識別客戶核心需求的能力，以更合理成本、更高的效率落地滿足客戶核心需求的產品。

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    良好的財務基本盤為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供了重要保障，項目系統(tǒng)化的管控，可有效保證了全盤的交付節(jié)點，能夠實現(xiàn)如期甚至是提前交付。2024年上半年，美的置業(yè)秉承長期主義理念，“交付力”水平持續(xù)領先，提前和如期交付超2.6萬套，其中34個批次實現(xiàn)提前交付，客戶交付滿意度位列行業(yè)前列。同時，公司始終堅持從客戶視角出發(fā)，推動服務質量改善，不斷提升新業(yè)主的交付體驗。

    美的置業(yè)不僅保證交付節(jié)點，更著力于提升工程質量、服務能力。在客戶高滿意度的背后，是因為公司將品質力、交付力和服務力置于重中之重，重視社群及用戶品牌打造。堅持從客戶視角出發(fā)，推動全周期服務質量的改善，為行業(yè)提供可信賴的發(fā)展樣本。

    四、重塑企業(yè)價值鏈：圍繞“好房子”，探尋房地產發(fā)展新模式

    未來，美的置業(yè)將構建“開發(fā)代建+物管服務+資產運營+房地產科技”的業(yè)務模式，業(yè)務實質并未發(fā)生改變，且將更聚焦于民生實業(yè)，以低杠桿、輕資產的方式繼續(xù)深耕房地產開發(fā)全價值鏈，積極探索房地產新模式，為社會創(chuàng)造更大的價值。

    物管服務方面，美的置業(yè)扎實住宅基本盤，錨定住宅服務、產業(yè)園服務、醫(yī)院服務三大核心業(yè)態(tài)，并孵化增值賽道，聚焦精力構建全生命周期的服務力，并逐漸由內向外鍛造市場化的競爭力。2024年上半年，美置服務服務合約面積9218萬平方米，第三方業(yè)務占比達20%，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。報告期內，非住宅業(yè)態(tài)合約面積約1100萬㎡，合約收入約3.2億元。借助控股股東的強大產業(yè)鏈資源優(yōu)勢，物管業(yè)態(tài)從住宅業(yè)務延伸至產業(yè)園區(qū)、醫(yī)療康養(yǎng)等領域。公司通過優(yōu)化現(xiàn)有服務標準，培育招商運營、后勤服務等運營能力，加速突破市場化拓展。

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    基于國內建筑工業(yè)化升級及房地產行業(yè)價值鏈深耕大背景，美的置業(yè)布局睿住發(fā)展作為持續(xù)培育的房地產科技賽道。報告期內，睿住發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入6億元，簽約金額6億元，第三方占比達100%。在國內房地產發(fā)展周期的影響下，睿住發(fā)展預見性地調整產品及市場策略，積極布局港澳及海外發(fā)達國家市場，圍繞調結構、拓市場、建能力、促融合推動產業(yè)健康發(fā)展，形成數(shù)字化、綠色建筑工業(yè)化的高質量可持續(xù)發(fā)展模式。

    智慧整裝解決方案

    未來，美的置業(yè)將專注于輕資產性質、專業(yè)化服務導向的業(yè)務，憑借在房地產全價值鏈深耕多年的專業(yè)積累，實現(xiàn)更高的利潤率水平和更科學的發(fā)展模式。

    經重組后的美的置業(yè)更具備可持續(xù)性的商業(yè)模式，一直以來務實且有足夠韌性的企業(yè)文化、控股股東的支持與擔當，都足以成就一個更好、更值得期待的上市公司。

    （CIS）