本報(bào)記者 王麗新

    在老北京人的記憶坐標(biāo)上，北三環(huán)與中軸線的交匯處，曾屹立著一座開(kāi)業(yè)于上世紀(jì)九十年代初的百貨商場(chǎng)地標(biāo)——安貞華聯(lián)商廈。它歷經(jīng)風(fēng)雨三十載，收納半城煙火，封存一代記憶。如今，一場(chǎng)精準(zhǔn)的“建筑外科手術(shù)”，讓這座滿載城市發(fā)展記憶的老建筑，于原址之上，重啟一段資產(chǎn)估值新敘事。

    2025年底，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下城市更新項(xiàng)目遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)（即安貞華聯(lián)商廈）正式揭牌。該項(xiàng)目現(xiàn)已融合企業(yè)總部辦公和復(fù)合商業(yè)功能，變身主打綠色健康的“綠氧”綜合體。據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)方面透露，在定向接洽超50家企業(yè)后，最終于2023年底與廣成健康集團(tuán)達(dá)成十年整租協(xié)議，為公司帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流。這一結(jié)果，也讓該項(xiàng)目成為觀察房企如何參與城市更新的重要樣本。

    選擇深入城市更新賽道，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有著更為深遠(yuǎn)的思考。但想在這一領(lǐng)域走得穩(wěn)走得遠(yuǎn)，前提是跑通“投資—改造—運(yùn)營(yíng)—退出”的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，激活城市核心區(qū)存量資產(chǎn)可持續(xù)價(jià)值。眼下，遠(yuǎn)洋集團(tuán)正在試圖打開(kāi)這一新業(yè)務(wù)空間，重塑資產(chǎn)估值邏輯。

    解好存量資產(chǎn)盤(pán)活難題

    城市更新，關(guān)乎城市面貌和居住品質(zhì)的提升，是擴(kuò)大內(nèi)需的重要抓手，產(chǎn)業(yè)鏈上下游均大有可為。但當(dāng)前擺在參與企業(yè)面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是，城市更新究竟能否形成一套可持續(xù)的資產(chǎn)邏輯？

    從安貞項(xiàng)目的實(shí)踐來(lái)看，遠(yuǎn)洋集團(tuán)給出的答案不在于“改什么”，而在于“怎么做”，更在于“如何運(yùn)營(yíng)”？城市更新是一個(gè)多維度、跨領(lǐng)域的長(zhǎng)鏈條系統(tǒng)工程，如何解決資金來(lái)源？怎樣盤(pán)活存量資源？建立什么樣的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)模式？答好這三道題，將推動(dòng)房企在城市更新賽道走深走實(shí)。

    從《證券日?qǐng)?bào)》記者走進(jìn)遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研的情況來(lái)看，安貞華聯(lián)商廈的變形記，從產(chǎn)業(yè)定位、空間改造到運(yùn)營(yíng)模式，為城市更新實(shí)踐交出了一份獨(dú)具特色的“安貞答卷”。

    面對(duì)上世紀(jì)90年代老百貨商場(chǎng)“封閉、采光差、動(dòng)線亂”的通病，遠(yuǎn)洋集團(tuán)在安貞項(xiàng)目中選擇了難度更高、投入成本更大的路徑——在滿足結(jié)構(gòu)安全的前提下，對(duì)建筑核心區(qū)域進(jìn)行“動(dòng)刀式”改造。比如，拔除原建筑核心區(qū)域的8根關(guān)鍵結(jié)構(gòu)柱，在2層-4層中庭間增設(shè)兩座連橋，重構(gòu)采光網(wǎng)絡(luò)。

    這一選擇并不輕松，其背后的邏輯是為該項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)、提升回報(bào)率先行鋪路。在項(xiàng)目改造期間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)就結(jié)合周邊醫(yī)療、大健康等產(chǎn)業(yè)，鎖定滿足企業(yè)總部型辦公需求，在運(yùn)營(yíng)端率先實(shí)現(xiàn)確定性，為提升資產(chǎn)價(jià)值提供了現(xiàn)實(shí)支撐。用遠(yuǎn)洋集團(tuán)副總裁兼商業(yè)公司、不動(dòng)產(chǎn)公司董事長(zhǎng)馬天一的話來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的行業(yè)周期下，城市更新不能只用短期的經(jīng)濟(jì)回報(bào)去衡量。在算“經(jīng)濟(jì)賬”與做“好產(chǎn)品”之間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)選擇了投入高成本改造，以此確保存量資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值。

    更為重要的是，在遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)項(xiàng)目運(yùn)作模式上，遠(yuǎn)洋集團(tuán)走出了不一樣的路徑。據(jù)遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層透露，該項(xiàng)目并未依賴自有資金投入，而是依托市場(chǎng)化募集的股權(quán)基金作為主要股東，結(jié)合項(xiàng)目層面的并購(gòu)貸與改造貸，形成了多元化資金組合。

    從實(shí)操層面來(lái)看，該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋資本管理的城市更新基金主導(dǎo)投資，解決“錢(qián)”的問(wèn)題；遠(yuǎn)洋致信主導(dǎo)工程改造，解決“技”的問(wèn)題；遠(yuǎn)洋不動(dòng)產(chǎn)主導(dǎo)租賃運(yùn)營(yíng)，解決“管”的問(wèn)題。這種“基金+改造+運(yùn)營(yíng)”的內(nèi)生閉環(huán)，化解了傳統(tǒng)城市更新的資金痛點(diǎn)和協(xié)同問(wèn)題。

    “這類項(xiàng)目高度依賴集團(tuán)層面的統(tǒng)籌與協(xié)同，需要管理層‘躬身入局’，用好工具箱里不同的工具。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層表示，“如果你手里只有一把錘子，你看滿世界都是釘子。但遠(yuǎn)洋（集團(tuán)）做城市更新，內(nèi)部沒(méi)有固定合作模式，針對(duì)不同的項(xiàng)目疑難雜癥，我們有不同的解法。”

    在業(yè)內(nèi)看來(lái)，遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)的實(shí)踐，既為遠(yuǎn)洋集團(tuán)在京滬兩地做大城市更新生意構(gòu)建新模式“打樣”，也為市場(chǎng)提供了新的想象空間。眼下，隨著公募REITs等制度的推進(jìn)，具備清晰產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定現(xiàn)金流和規(guī)范運(yùn)營(yíng)能力的城市更新項(xiàng)目，正被視為潛在的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)類型之一。遠(yuǎn)洋集團(tuán)若能盡快跑通該模式，將為其在房地產(chǎn)下半場(chǎng)增厚估值布下“先手棋”，乃至擘畫(huà)新業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)曲線。

    確立“雙線并行”戰(zhàn)略

    2025年至今，從中央到地方，“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”已成政策高頻詞。切入城市更新賽道，無(wú)疑是房企尋找未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)的關(guān)鍵路徑。

    數(shù)據(jù)顯示，“十五五”期間，一線城市30年以上樓齡的商辦物業(yè)將突破2億平方米，存量激活已成為重要課題。

    “房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模開(kāi)發(fā)和高容積率開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，從發(fā)展增量到優(yōu)化存量，這是行業(yè)大趨勢(shì)。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層表示，城市更新需求越來(lái)越大，但也存在一定門(mén)檻，需要企業(yè)具備“躬身入局”的定力，以專業(yè)能力走入城市更新的“深水區(qū)”。

    遠(yuǎn)洋集團(tuán)在城市更新領(lǐng)域深耕二十余年，累計(jì)實(shí)施面積超3000萬(wàn)平方米。僅近兩年便落地了17個(gè)項(xiàng)目，包括北京遠(yuǎn)洋安貞廣場(chǎng)、北京北苑星帆廣場(chǎng)、北京希爾頓花園酒店、天津京津國(guó)際中心等，覆蓋寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)。

    “在過(guò)往做城市更新項(xiàng)目改造的過(guò)程中，遠(yuǎn)洋集團(tuán)練就了‘排雷拆彈’的本領(lǐng)，這種處理復(fù)雜局面的能力，是區(qū)別于傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商的核心競(jìng)爭(zhēng)力。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層如是稱。

    在此背景下，針對(duì)城市更新業(yè)務(wù)，遠(yuǎn)洋集團(tuán)確立了“雙線并行”戰(zhàn)略：一是城市住宅類的自主更新；二是城市不動(dòng)產(chǎn)的存量盤(pán)活。

    在城市住宅自主更新領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋正嘗試從單純的開(kāi)發(fā)商向服務(wù)商轉(zhuǎn)型。2025年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)與新疆克拉瑪依市人民政府等簽署城市更新合作協(xié)議，圍繞老舊小區(qū)及公共設(shè)施改造，為克拉瑪依提供系統(tǒng)化、專業(yè)化支持，涵蓋政策文件編制、城市體檢評(píng)估、項(xiàng)目篩選設(shè)計(jì)改造及運(yùn)營(yíng)管理全周期，共同探索“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、公眾參與”的城市更新可持續(xù)發(fā)展新模式。

    在盤(pán)活城市不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，則重點(diǎn)深耕北京、上海等核心城市，覆蓋片區(qū)綜合開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)提升等多個(gè)領(lǐng)域，構(gòu)建起涵蓋“片區(qū)更新、存量盤(pán)活”的系統(tǒng)化解決方案體系。

    “我們看好這一業(yè)務(wù)方向。”遠(yuǎn)洋集團(tuán)管理層表示，隨著相關(guān)政策和法律法規(guī)逐步完善，城市更新有望走向更規(guī)范、更可持續(xù)的發(fā)展路徑。