本報記者 朱寶琛

    “預計2021年，房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將保持適度緊縮的態(tài)勢，融資政策預計不會有大幅寬松，控制總量的同時，收縮非標準化融資規(guī)模，對主要融資渠道進行調(diào)整。”聯(lián)合資信最新發(fā)布的報告稱。

    報告稱，2020年上半年，受益于疫情后相對寬松的社會融資環(huán)境，房地產(chǎn)行業(yè)再融資出現(xiàn)短暫窗口期、融資規(guī)模顯著增長、融資成本有所下滑，但隨著下半年以來對信托通道的強監(jiān)管，以及“三條紅線”等融資新規(guī)的試運行，房地產(chǎn)行業(yè)融資再度收緊。銀行信貸資金流向房地產(chǎn)領域增速持續(xù)下滑；債券市場發(fā)行規(guī)模同比有所增長，投資人投資偏好較為謹慎，發(fā)行逐步向經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)傾斜；美元債市場存在不確定性，主要用途仍以“借新還舊”為主，非標融資持續(xù)受到強監(jiān)管，預計存量規(guī)模持續(xù)收縮。

    銀行信貸資金是房地產(chǎn)行業(yè)主要融資方式之一，近年來，隨著金融監(jiān)管的持續(xù)加大，新增房地產(chǎn)貸款金額持續(xù)減少，房地產(chǎn)投向資金持續(xù)收縮。從2018年－2020年各季度新增房地產(chǎn)貸款金額同比數(shù)據(jù)來看，主要金融機構(gòu)各季度新增房地產(chǎn)貸款金額均呈持續(xù)下降的趨勢。

    在“房住不炒”的政策基調(diào)下，綜合考慮到央行多次強調(diào)合理控制房地產(chǎn)貸款投放，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴以及對房地產(chǎn)信貸領域的明確要求，預計2021年銀行信貸的房地產(chǎn)投向?qū)⑦M一步收縮，新增貸款將主要用于償還到期貸款等“借新還舊”的用途，凈增規(guī)模或?qū)⑦M一步減小。

    報告同時判斷，預計2021年房地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境仍將延續(xù)2020年整體的監(jiān)管環(huán)境，將保持適度緊縮的態(tài)勢，融資政策預計不會有大幅寬松，或?qū)毣I域及監(jiān)管強度升級加碼，在控制融資總量的同時，收縮非標準化融資規(guī)模，對主要融資渠道進行調(diào)整；同時，隨著“三條紅線”等管理新規(guī)的實施，房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的穿透管理將日趨嚴格。

    結(jié)合2020年房地產(chǎn)企業(yè)資金來源變化來看，預計企業(yè)將進一步加大項目銷售力度和回款力度，由經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金回款占比將進一步提升。同時，企業(yè)或?qū)⒔Y(jié)合自身資源采用更為多元化的方式獲取資金，如項目打包出售、引入戰(zhàn)略投資、物業(yè)等現(xiàn)金流類產(chǎn)業(yè)板塊分拆上市等方式。

    債務融資方面，預計監(jiān)管對于債務負擔的管控不會放松，總體債務規(guī)模預計不會大幅增長，在央行整體思路的引導下，銀行信貸資金流向房地產(chǎn)的存量規(guī)模增速或?qū)⑦M一步下降，新增房地產(chǎn)貸款或?qū)⑦M一步減少，逐步優(yōu)化融資途徑；信用債市場或?qū)⒈３?020年整體態(tài)勢，總量穩(wěn)中有增，但預計隨著投資人風險偏好的日趨謹慎，發(fā)行人的經(jīng)營及財務表現(xiàn)將更大程度體現(xiàn)在發(fā)行難度及發(fā)行利率方面，債券市場將對綜合債務違約風險低的企業(yè)更為友好；而非標融資預計在監(jiān)管加碼的環(huán)境下日趨規(guī)范，發(fā)行規(guī)模將持續(xù)收縮。

（編輯 張偉）