譚浩俊

    近日，地產(chǎn)圈有一則刷屏消息，杭州有近6萬家庭報名“搶”900多套房，申請人數(shù)太多，開發(fā)商不得不包下網(wǎng)吧，24小時不間斷審核購房資質(zhì)。

    粗粗一聽，大有前些年房地產(chǎn)市場火熱時、購房者通宵達(dá)旦排隊購房的架勢。同時，每次那樣的消息背后，又時常聽到開發(fā)商做局的消息。亦即為了制造房子暢銷的假象，花錢雇用一些人當(dāng)售房者排隊購房。尤其在購房的人群中，大多是老年人以及從衣著打扮上看就是進(jìn)城務(wù)工的人員。想一想，這么多老年人和進(jìn)城務(wù)工人員購房，可能嗎？一看就知道是托啊。也只有老年人和進(jìn)城務(wù)工人員，才可能為了一兩百元去通宵排隊做托了。

    也許，杭州的這次“搶”房消息，不像此前的那種排隊購房，而只是登記購房。但是，供需比例相差如此懸殊，也不免會讓人產(chǎn)生“水分”的質(zhì)疑。即便這些房產(chǎn)的性價比再高，也很難達(dá)到如此程度。聯(lián)想到近段時間以來，成都、南京等地也出現(xiàn)類似萬人搖號景象，真的是房地產(chǎn)市場回暖的跡象？顯然不是。就眼下的情況來看，房地產(chǎn)市場決不會出現(xiàn)如此火爆的現(xiàn)象，就算特殊樓盤，也不可能如此。

    那么，為什么會出現(xiàn)如此火爆的消息呢？當(dāng)然是內(nèi)外原因共同所致，是開發(fā)商充分利用了市場需求的機會，夸大了供需矛盾，“營造”了這樣的氣氛。想一想，10年前就已經(jīng)拍下的地塊，為什么到現(xiàn)在才去開發(fā)。按照正常情況，該塊土地早就應(yīng)當(dāng)充公了。即使不被收回，其應(yīng)當(dāng)繳納的相關(guān)費用和罰金，也早就“資不抵債”了。杭州市有關(guān)方面沒有采取措施，一定是該地塊本身存在問題。事實也是，十年多時間下來，該地的房價一直沒有什么變化，開發(fā)商開發(fā)的內(nèi)在動力不高，而是把注意力放到其他地塊了。如果要計算財務(wù)成本賬的話，該地塊很有可能是虧損的。

    也正因為如此，開發(fā)商為了把資金盤活，只能硬著頭皮開發(fā)，并爭取一些政策，比如凍資政策，就要比其他地區(qū)明顯偏低。無房無貸的家庭凍資規(guī)模40萬元，二套房家庭凍資規(guī)模80萬元。因此，也就吸引了不少對此處房產(chǎn)關(guān)注的目光了。最終會有多少人選擇購買，成交價格如何，也只能走一步看一步，很難預(yù)料。而所謂的“搶”購風(fēng)暴，也主要是開發(fā)商為了宣傳需要，是搖旗吶喊者為其炒作的結(jié)果，對房地產(chǎn)市場的影響十分有限，對房價變動的影響也可以忽略不計。

    殊不知，經(jīng)歷了多輪樓市調(diào)控洗禮，本輪樓市調(diào)控又已經(jīng)很多年，且政策一直沒有松綁、“房住不炒”的定位一直沒有變化的情況下，購房者已經(jīng)越來越成熟了，房價不可能再有大的變動，也不可能繼續(xù)向上一個方向運行。特別是市場，整體仍然是低迷徘徊，沒有上沖的跡象。就算開發(fā)商促銷手段很多，部分商品房價格也出現(xiàn)了幅度不小的下調(diào)，仍然沒能打動購房者。在調(diào)控中建立起來的、越來越強大、越來越理性的博弈心理，已讓購房者能夠與開發(fā)商進(jìn)行心理大比拼，且讓開發(fā)商感到內(nèi)心越來越恐慌。

    事實也是，不斷加劇的資金緊張矛盾，也讓開發(fā)商緊張的心理越來越強，無法再正面與購房者比拼，無法再與購房者進(jìn)行利益博弈。碧桂園、恒大、萬科等頭部房企近兩個月銷售狀況較好、商品房銷售量較大，最主要的也是促銷手段很多、房價下降很多。不然，也是無法達(dá)到銷售目的的。這其中，地方政府不再干涉房企降價售房，是讓開發(fā)商能夠更加自由選擇售房策略的良好現(xiàn)象。在接下來的時間里，開發(fā)商一定會進(jìn)一步通過降價等手段加大促銷力度，力爭多回籠一些資金，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂現(xiàn)象。

    而從近一段時間以來房地產(chǎn)市場的情況來看，有兩種現(xiàn)象是不能忽視的。一是百城商品房庫存連續(xù)17個月上升，即便上升幅度不大，如此長時間的上升，也不是什么好事。特別是三四線城市，庫存壓力很大。二是頭部房企拿地?zé)崆榛謴?fù)，而拿地的重點則放在少數(shù)一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。一邊是庫存增加，一邊是拿地?zé)崆樯仙?，這種矛盾格局，也從一個側(cè)面說明，房地產(chǎn)市場的洗牌時刻來了，大型房企憑借著資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢，將對中小房企展開一次大兼并、大絞殺。杭州等地出現(xiàn)的個別地塊火熱現(xiàn)象，不排除是“勝利大逃亡”，目的就是避免被頭部房企絞殺。而頭部房企之間，則會結(jié)成一定的利益聯(lián)盟，階段性地共同應(yīng)對市場變化，而不會像過去那樣獨立競爭。