本報記者 陳瀟

    11月份，房地產(chǎn)行業(yè)債券融資規(guī)模延續(xù)回升態(tài)勢。12月17日，中指研究院最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年11月份房地產(chǎn)行業(yè)債券融資總額為620.4億元，同比增長28.5%，相比今年10月份，融資規(guī)模環(huán)比保持增長，顯示行業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善。

    從年內(nèi)整體表現(xiàn)看，2025年1月份至11月份房地產(chǎn)企業(yè)債券融資總額為5502.8億元，同比增長10.5%，同比增幅相比前10個月進(jìn)一步擴(kuò)大。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，融資規(guī)?；厣钦咧С?、融資工具完善與市場預(yù)期修復(fù)共同作用的結(jié)果。

    多重因素推動融資規(guī)模擴(kuò)大

    從結(jié)構(gòu)上看，11月份，房地產(chǎn)行業(yè)融資呈現(xiàn)出“多渠道并進(jìn)”特征。信用債、ABS（資產(chǎn)證券化產(chǎn)品）與海外債同步發(fā)力，為融資規(guī)模增長提供支撐。

    其中，11月份信用債融資規(guī)模為262.2億元，占比42.3%，仍占據(jù)“半壁江山”規(guī)模；ABS融資規(guī)模增長較快，同比增長36%，為294億元，占比提升至47.4%；海外債融資規(guī)模為64.2億元，占比10.3%，優(yōu)質(zhì)房企海外融資渠道逐步打開。

    ABS融資的明顯增長，是11月份融資結(jié)構(gòu)變化中的一大亮點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月類REITs產(chǎn)品占ABS發(fā)行規(guī)模的51.7%，CMBS/CMBN占比為24.5%，保障房、供應(yīng)鏈ABS占比亦均超過10%。

    例如，11月28日，中國建筑第八工程局有限公司（簡稱中建八局）成功發(fā)行“華泰—上海中建廣場持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃”，發(fā)行規(guī)模12.46億元，為中建體系發(fā)行的首單持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品。

    “持有型不動產(chǎn)ABS持續(xù)擴(kuò)容，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展經(jīng)營性業(yè)務(wù)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式創(chuàng)造了良好的條件。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《證券日報》記者表示。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日報》記者表示，持有型不動產(chǎn)ABS的擴(kuò)容，一方面為房企盤活存量資產(chǎn)提供了有效路徑，另一方面也有助于引導(dǎo)行業(yè)資金結(jié)構(gòu)從“開發(fā)型融資”向“運(yùn)營型融資”轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)發(fā)展新模式提供金融支撐。

    值得一提的是，近期，中國證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的公告》并向社會公開征求意見。這標(biāo)志著境內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式啟動，REITs市場有望迎來新一輪擴(kuò)容。

    中泰證券測算，商業(yè)不動產(chǎn)REITs潛在盤活空間在8000億元至15000億元。從長期看，公募REITs是盤活商業(yè)地產(chǎn)存量，打通融投管退全鏈條的重要方式。在業(yè)界看來，這些政策的推出，有望支持房企加快從以新房銷售為主向物業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。

    融資成本保持低位

    在融資規(guī)模擴(kuò)大的同時，行業(yè)融資成本整體仍處低位。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月份房地產(chǎn)行業(yè)債券融資平均利率為2.66%，同比下降0.07個百分點(diǎn)。其中，信用債平均利率為2.23%，海外債平均利率為2.97%。

    “從期限結(jié)構(gòu)看，11月份信用債發(fā)行期限較長，以1年到3年期和3年以上債券為主，平均發(fā)行年限為3.56年。”劉水表示。

    “融資規(guī)?；厣⑽窗殡S成本明顯上行，反映出當(dāng)前資金環(huán)境對優(yōu)質(zhì)項目和主體保持支持態(tài)度。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，這有助于企業(yè)優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，緩解短期資金壓力。

    從企業(yè)層面看，頭部房企大多保持一定融資規(guī)模。例如，11月份，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司發(fā)行債券規(guī)模達(dá)50.4億元，利率僅為1.77%；保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司、中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司等企業(yè)融資規(guī)模亦位居前列。此外，部分混合所有制企業(yè)成功發(fā)行中長期信用債。

    海外債券發(fā)行方面，今年以來也逐步“破冰”。11月13日，華潤置地有限公司在香港發(fā)行43億元人民幣及3億美元的雙幣種綠色債券，帶動海外債發(fā)行規(guī)模增加。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，11月份房地產(chǎn)行業(yè)債券融資的回暖，釋放出行業(yè)融資環(huán)境邊際改善的積極信號。整體來看，融資規(guī)模同比增長、融資成本維持低位、融資渠道逐步多元，顯示房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求持續(xù)得到滿足。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，信用債、ABS乃至公募REITs等多層次金融工具，有助于優(yōu)質(zhì)房企和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)獲得更多樣化以及可持續(xù)的資金來源，推動行業(yè)融資結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，進(jìn)而為房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行和發(fā)展新模式的構(gòu)建提供重要支撐。

（編輯 上官夢露）