本報(bào)記者 陳瀟

    2025年以來，房地產(chǎn)代建頭部企業(yè)顯著加大投拓力度，新簽約規(guī)?？焖俜帕?，行業(yè)集中度持續(xù)抬升，代建賽道呈現(xiàn)出“強(qiáng)者恒強(qiáng)”新特征。

    克而瑞最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年，代建企業(yè)新拓面積規(guī)模前十集中度達(dá)到77%，較2024年增長(zhǎng)6個(gè)百分點(diǎn)，頭部企業(yè)牢牢占據(jù)市場(chǎng)份額，代建行業(yè)正加速邁入以能力與品牌為核心的高質(zhì)量發(fā)展階段。

    頭部陣營(yíng)擴(kuò)張

    具體來看，代建頭部陣營(yíng)擴(kuò)張態(tài)勢(shì)尤為突出。中指研究院發(fā)布的《2025年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，2025年，綠城管理控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱“綠城管理”）以3535萬(wàn)平方米的新簽約代建規(guī)模位列行業(yè)第一，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯。旭輝管理集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“旭輝建管”）、北京潤(rùn)地建設(shè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“潤(rùn)地管理”）分別以1629萬(wàn)平方米和1595萬(wàn)平方米的新簽約規(guī)模位居第二、第三，繼續(xù)保持第一梯隊(duì)地位。

    分領(lǐng)域來看，在政府代建領(lǐng)域，頭部企業(yè)優(yōu)勢(shì)同樣突出。2025年，潤(rùn)地管理以1349萬(wàn)平方米的新拓政府代建規(guī)模位列榜單首位。旭輝建管、藍(lán)城房產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“藍(lán)城集團(tuán)”）分列第二、第三，新簽約規(guī)模分別為732萬(wàn)平方米和563萬(wàn)平方米。在業(yè)內(nèi)看來，當(dāng)前，保障房、學(xué)校、體育場(chǎng)館等公共項(xiàng)目是政府代建的主要方向，同時(shí)，部分企業(yè)已開始在城市更新項(xiàng)目中探索代建新空間。

    在銷售與交付層面，代建項(xiàng)目逐步進(jìn)入成果兌現(xiàn)期。2025年，綠城管理以985億元代建項(xiàng)目合約銷售金額位列銷售榜首；藍(lán)綠雙城控股有限公司、龍湖龍智造分別實(shí)現(xiàn)236億元和206.2億元的銷售規(guī)模位居其后。交付方面，綠城管理全年交付79726套，部分項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)“交房即交證”，龍湖龍智造等企業(yè)交付套數(shù)亦均超過萬(wàn)套，代建企業(yè)的履約能力持續(xù)接受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

    中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前，隨著代建競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)代建企業(yè)持續(xù)提升自身能力，除持續(xù)“卷”產(chǎn)品外，頭部企業(yè)一方面，不斷深耕重點(diǎn)區(qū)域和細(xì)分市場(chǎng)，針對(duì)政府平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)、中小房企等不同客戶群體制定差異化合作方案；另一方面，強(qiáng)化資源整合能力，與設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷等產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質(zhì)資源形成戰(zhàn)略合作，為委托方提供一站式解決方案，特別是操盤一些大體量項(xiàng)目，如城市更新等。

    集中度持續(xù)提升

    從行業(yè)整體看，代建市場(chǎng)的集中趨勢(shì)進(jìn)一步強(qiáng)化，頭部企業(yè)新增代建規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2025年新增代建規(guī)模TOP20企業(yè)合計(jì)新簽約建面達(dá)22007萬(wàn)平方米，同比增幅16%，增速較2024年提高6個(gè)百分點(diǎn)。

    從梯隊(duì)分布來看，2025年新增代建規(guī)模超過1000萬(wàn)平方米的企業(yè)增至10家，較去年同期增加5家，在行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，頭部企業(yè)仍實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)擴(kuò)張。2025年，金地房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司、龍湖龍智造等企業(yè)代建新拓面積規(guī)模同比增幅均超過50%，成為拉動(dòng)行業(yè)規(guī)模回升的重要力量。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，代建行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)邏輯正在發(fā)生變化。早期拼的是資源和規(guī)模，現(xiàn)在更多比的是體系化能力、品牌公信力以及對(duì)復(fù)雜項(xiàng)目的操盤能力。隨著政府代建、城市更新和紓困項(xiàng)目占比提升，頭部代建企業(yè)具備一定優(yōu)勢(shì)。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，未來代建行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力將體現(xiàn)在多個(gè)方面，一是全流程管理與風(fēng)險(xiǎn)控制能力；二是專業(yè)的資源整合能力；三是長(zhǎng)期品牌信用積累。在此背景下，行業(yè)集中度仍有進(jìn)一步提升空間，代建賽道將逐步走向高質(zhì)量發(fā)展的新階段。