本報記者 昌校宇 方凌晨

    在上海，離異獨居、無兒無女、年近八旬的李女士將名下唯一住房“裝”進了上海愛建信托有限責任公司（以下簡稱“愛建信托”）設立的“心享”特殊需要服務信托，以租金補充養(yǎng)老金，百年之后房產將定向傳承給照料她的侄子。她的安心，緣于一項金融制度的破冰——不動產信托財產登記制度。這項制度的落地為與李女士境況相似的人群提供了“以房養(yǎng)老”新路徑。

    當前，我國居民住房資產占家庭總資產比重過半，這本應是解決養(yǎng)老資金問題的重要資源。然而，反向抵押貸款（倒按揭）等傳統(tǒng)“以房養(yǎng)老”金融模式，因老年人擔憂失去房產控制權、金融機構顧慮房價波動風險，多年來推廣效果不盡如人意。

    如今，隨著北京、上海、廣州、廈門等地相繼開展不動產信托財產登記試點，這一困局正在被打破。信托公司作為專業(yè)管家，通過創(chuàng)新的不動產信托模式，正在將“沉睡的房產”轉化為可持續(xù)的養(yǎng)老現(xiàn)金流，這不僅成為金融業(yè)書寫?zhàn)B老金融“大文章”的重要章節(jié)，更守護了“萬家燈火”的養(yǎng)老期待。

    制度破冰

    以房養(yǎng)老破局

    在人口老齡化加速背景下，老年人的養(yǎng)老需求日益迫切。手握房產類固定資產，但流動性資金卻相對不足是不少居民家庭面臨的共同養(yǎng)老困境，如何盤活房產為養(yǎng)老資金“開源”成為亟待解決的問題。

    事實上，金融機構多年來一直積極探索“以房養(yǎng)老”。但是，傳統(tǒng)模式卻在現(xiàn)實中阻礙重重。以“反向抵押”為代表的金融產品，要求老年人將房產抵押給金融機構以換取養(yǎng)老金，在老年人身故后金融機構獲得抵押房產處置權。這一流程看似簡單直接，卻忽視了養(yǎng)老金融供需雙方對于風險的憂慮。在需求端，這與我國家庭“守房傳家”的傳統(tǒng)觀念沖突，老年人也擔憂抵押后喪失房產控制權；在供給端，金融機構則對承擔房價波動風險心存顧慮。雙重困境的結果，自然是此類產品始終難以形成規(guī)模效應。

    困局在政策與制度創(chuàng)新中迎來轉機。2023年10月底召開的中央金融工作會議強調做好養(yǎng)老金融等“五篇大文章”；2025年1月份，中共中央、國務院發(fā)布《關于深化養(yǎng)老服務改革發(fā)展的意見》強調“拓展養(yǎng)老服務信托業(yè)務”。這些頂層設計為不動產信托帶來發(fā)展曙光。

    地方試點迅速落實。2024年底，北京市率先在全國推出不動產信托財產登記試點，其核心創(chuàng)新在于創(chuàng)設“非交易性過戶”機制，讓房子“裝”進信托不必真買賣，只需在不動產權證附記欄標注“信托財產”及產品名稱，就可由信托公司按照約定進行管理運營。2025年4月初，北京“雙首單”試點案例落地。同年5月份，上海快步跟上加入試點陣營。近期，廣州、廈門兩地也接力推進，更多人有望實現(xiàn)“以房養(yǎng)老”宿愿。

    登記制度是保障財產隔離、財富規(guī)劃和傳承等信托功能實現(xiàn)的核心機制。制度破冰前，由于缺乏專門的信托財產登記制度，不動產信托業(yè)務往往需通過設立SPV（特殊目的公司）等復雜架構實現(xiàn)，不僅推高成本，也讓信托財產獨立性優(yōu)勢（獨立于委托人其它財產和信托公司固有資產）在實踐中“打了折扣”。

    此次不動產信托財產登記制度的創(chuàng)新本質，是讓冰冷的磚瓦變成有溫度的保障。愛建信托總經理吳淳對《證券日報》記者表示：“一是通過法律確權實現(xiàn)風險隔離，讓信托財產依法獨立于各方資產，既防范外部債務風險，又避免家庭內部糾紛；二是專業(yè)信托機構的介入構筑安全屏障，保護老年人免受金融詐騙等；三是通過專業(yè)資產運營管理將不動產轉化為穩(wěn)定的現(xiàn)金流；四是精準實現(xiàn)財富傳承意愿，在保障老年人生活質量的同時完成代際轉移。”

    清華大學法學院金融與法律研究中心研究員邢成認為，在不動產信托模式下，可設置多層受益人或附條件分配條款，資產傳承更靈活；同時通過監(jiān)察人制度、定期信息披露等機制可更好保障老年人等人群的權益。

    通過信托制度的靈活安排，靜態(tài)房產得以轉化為持續(xù)、穩(wěn)定的養(yǎng)老現(xiàn)金流，真正實現(xiàn)了“房子養(yǎng)老”的民生價值。中國信托業(yè)協(xié)會特約研究員周萍認為，憑借“金融工具+服務整合”的創(chuàng)新模式，不動產信托模式為老年人精心打造了涵蓋“資產安全—生活保障—代際傳承”的全周期養(yǎng)老解決方案，精準契合了養(yǎng)老金融多元化、長期化、服務化的發(fā)展要求。

    創(chuàng)新多點開花

    惠民生不止于傳統(tǒng)養(yǎng)老

    在不動產信托財產登記試點推進數(shù)月內，已有5單具有代表性的案例相繼落地。從北京的首批試點到上海、廣州的實踐探索，這些案例在“風險隔離、專業(yè)管理、靈活傳承”的信托框架下，為解決養(yǎng)老保障和財富傳承難題提供了創(chuàng)新方案，共同描繪出信托制度服務民生的創(chuàng)新路徑。

    這些案例的委托人雖然所處境況各異、訴求不盡相同，但都面臨著相似的財富結構困境——擁有價值可觀的房產，但缺乏足夠的現(xiàn)金流滿足養(yǎng)老需求。

    中國對外經濟貿易信托有限公司（以下簡稱“外貿信托”）的“外貿信托——吉量10號”項目委托人是一對典型的“422”家庭夫妻，上有四位老人需贍養(yǎng)，下有兩個子女待撫育，希望通過一套倉儲房產實現(xiàn)多重目的；國投泰康信托有限公司（以下簡稱“國投泰康信托”）首單項目的委托人田女士，想通過房產為自閉癥兒子建立終身保障；愛建信托的李女士是離異獨居老人，擔憂失智后名下唯一房產的安全與身后傳承；上海國際信托有限公司（以下簡稱“上海信托”）的委托人期望通過整合商辦公寓和現(xiàn)金資產，兼顧母親的養(yǎng)老需求和子女的財富傳承；廣州粵財信托有限公司（以下簡稱“粵財信托”）的委托人張先生，希望借助房產實現(xiàn)家庭財產管理與傳承、養(yǎng)老保障及公益慈善的訴求。

    他們的需求在傳統(tǒng)養(yǎng)老的基礎上各有側重，或傳承，或為特殊群體建立保障，但本質上都是希望通過制度性安排，讓房產從“靜態(tài)資產”轉化為“動態(tài)保障”。

    記者進一步調查發(fā)現(xiàn)，在這些案例中，信托公司主要發(fā)揮了三重關鍵作用：資產管理者、風險隔離者、意愿執(zhí)行者，從而更好地保障受益人的權益。

    作為資產管理者，愛建信托為李女士持續(xù)運營出租房產，確保租金穩(wěn)定到賬；上海信托為委托人優(yōu)化資產配置，讓商辦公寓租金與現(xiàn)金收益形成互補；粵財信托為張先生管理房產及現(xiàn)金資產，實現(xiàn)多元需求。作為風險隔離者，通過不動產信托財產登記，所有案例中的房產均被標注“信托財產”，獨立于委托人與受托人的其他資產，即便面臨債務糾紛也能得到法律保護——這正是信托法第十六條的生動實踐；作為意愿執(zhí)行者，信托合同精準鎖定委托人訴求：李女士的房產定向傳承給侄子，上海信托案例中委托人的資產按約定用于母親養(yǎng)老和子女傳承，這些安排不受繼承糾紛、家庭變動等因素干擾。

    不同地區(qū)的案例在遵循信托基本原理的同時，也展現(xiàn)出各自創(chuàng)新特色。這些創(chuàng)新并非刻意求異，而是精準回應不同家庭的“個性化痛點”。例如，國投泰康信托的案例創(chuàng)新性地將信托與意定監(jiān)護制度相結合，為自閉癥患者建立了跨越生命周期的保障體系；外貿信托的項目展現(xiàn)了信托整合養(yǎng)老、教育和公益等多重目標的能力；上海信托則創(chuàng)新采用“不動產租金+現(xiàn)金收益”的組合模式，更貼合中產家庭的多元化需求。

    這些案例的實踐，不僅解決了相關家庭的現(xiàn)實困難，更印證了信托制度在民生領域的職責。從社會層面看，它們回應了人口老齡化背景下的核心命題——如何激活在家庭財富中占據重要地位的房產，使其服務于養(yǎng)老保障；從行業(yè)層面看，它們?yōu)樾磐泄巨D型提供了清晰路徑。這些案例均屬于服務信托范疇，不涉及融資放貸，展現(xiàn)了信托公司從“融資中介”向“服務中介”的轉型成效。

    上海信托黨委書記、總經理陳兵認為，隨著試點深化和制度完善，不動產信托未來的潛在客戶群體規(guī)模很大，有望成為我國居民管理重要資產的基礎性工具，覆蓋養(yǎng)老助老、特殊群體保障、慈善事業(yè)、財富傳承等廣闊領域，深刻改變社會財富的流轉和利用方式。

    推廣仍存梗阻

    兩大難題待解

    不動產信托財產登記試點的火熱開局，為養(yǎng)老金融服務開辟了新路徑。

    “房產經信托模式盤活后，將有效減輕養(yǎng)老經濟壓力。據調研機構預測，未來十年我國‘以房養(yǎng)老’信托市場規(guī)模有望達到數(shù)千億元。”周萍解釋稱，政策層面，國家鼓勵養(yǎng)老金融創(chuàng)新，為該模式發(fā)展筑牢根基；需求層面，老年人對養(yǎng)老保障與財產規(guī)劃的需求與日俱增，將持續(xù)驅動市場擴容。

    盡管前景廣闊，但是要將試點經驗推向全國，讓不動產信托真正“飛入尋常百姓家”，仍需突破多重障礙。其中，稅收政策和登記流程是亟待解決的兩大核心問題。

    陳兵表示：“對于不動產信托而言，當前最突出的制約因素是缺乏適應信托特性的稅收規(guī)則。不動產信托登記涉及設立、存續(xù)、終止等多個環(huán)節(jié)，但現(xiàn)行稅制未對信托財產轉移的特殊性作出專門安排，導致可能產生重復征稅問題。”

    “在信托設立階段，需進行不動產信托財產交付，相關當事人需要繳納印花稅、契稅、個人所得稅等；持有階段信托計劃還需承擔房產稅、增值稅等。”外貿信托特殊資產服務信托部總經理王張悅補充道。

    登記流程的復雜性同樣不容忽視。吳淳認為，當前各地不動產登記系統(tǒng)標準不一，涉及登記機構、稅務機關、信托公司等多個主體，信息共享和業(yè)務協(xié)同難度大，容易降低登記效率，增加了制度落地的執(zhí)行成本。

    在周萍看來，跨部門協(xié)調機制尚不順暢，容易出現(xiàn)監(jiān)管空白，影響登記的規(guī)范性和合法性。此外，不動產信托財產登記涉及法律、金融、稅務等多領域專業(yè)知識，目前具備這種復合型知識結構的人才儲備不足，難以滿足業(yè)務推廣的需求。

    此外，公眾認知不足也導致參與度有限。周萍認為，很多老年人及其子女對不動產信托了解有限，不清楚其優(yōu)勢與風險，不了解登記流程和權益保障。亟須加強宣傳推廣，提高公眾認知度和接受度。

    面對上述挑戰(zhàn)，吳淳建議可從兩方面著手打通關鍵環(huán)節(jié)：一方面，針對不動產信托財產登記制度建議制定專項稅收政策，明確信托財產在設立、存續(xù)和終止階段的稅收處理規(guī)則，避免重復征稅或者以自然人課稅標準而非企業(yè)課稅標準予以稅收審核。對養(yǎng)老、慈善、公益信托給予稅收優(yōu)惠，可參照繼承或直系親屬贈予稅收標準，設計階梯式優(yōu)惠稅率；對持有環(huán)節(jié)稅費實行企業(yè)與自然人同權政策。另一方面，建立整合民政、稅務、不動產登記數(shù)據的政務協(xié)同平臺，實現(xiàn)“一次提交、數(shù)據共享、并聯(lián)審批”，提高登記效率和準確性。

    在邢成看來，作為關鍵一環(huán)，信托公司未來可在三個方向重點發(fā)力：在產品端開發(fā)標準化“養(yǎng)老信托套餐”，整合醫(yī)療、護理等增值服務；在運營端搭建專業(yè)資產管理平臺，提升房產運營效率；在生態(tài)端與政府、社區(qū)合作建設服務網絡。

    從李女士的傳承安心到田女士的托付希望，不動產信托財產登記試點的深意遠超商業(yè)創(chuàng)新。正如吳淳所言：“當房產從磚瓦水泥轉化為守護生命尊嚴的制度力量，才是養(yǎng)老金融最溫暖的注腳。”隨著更多“萬家燈火”被點亮，以房養(yǎng)老的破曉之光，或許正從這些產權證上的小小“信托”標識中透出。