■本報記者 王麗新

    房地產增量市場的“戲份”已經(jīng)不多了，天花板就在那里。下一個地產時代，不再是開發(fā)時代，而是資產運營的時代。

    當房地產市場進入“負周期”或者慢周期時，資產的增值涵蓋不了融資成本的時候，“金融加杠桿”是有危險的，資本金可能都會被吃掉。

    近日，康禾置業(yè)總裁王軍在接受《證券日報》記者采訪時也表示，在接下來的地產周期內，應該是“運營加杠桿”的時代。房地產的未來，將向“地產＋金融＋產業(yè)＋服務”商業(yè)模式方向走，這也是一些房地產領域企業(yè)戰(zhàn)略轉型的主流方向。

    向地產上游金融圈走

    王軍的上一站是遠洋集團經(jīng)營管理中心總經(jīng)理，在地產行業(yè)摸爬滾打近20年，從項目總經(jīng)理到城市總經(jīng)理，再從事業(yè)部總經(jīng)理到集團經(jīng)營管理中心總經(jīng)理，王軍完成了上市公司經(jīng)營管理者四個層面所有的角色，且周期都在兩三年內，這是非常典型的地產職業(yè)經(jīng)理人的職業(yè)生涯變遷史。

    伴隨著遠洋集團這家千億元規(guī)模上市房企的發(fā)展，王軍的操盤路徑也從一線城市的明星型項目到市場下行期二線城市的壓力型項目，從管一個項目到管多個項目，從管一個城市到管多個省市，從管房地產開發(fā)的單一模式到管房地產開發(fā)、商業(yè)、客戶服務等綜合業(yè)務模式，這些轉變和經(jīng)驗，都是他如今重新出發(fā)的人生財富。16年優(yōu)秀上市房企的歷練，也讓他擁有了敏銳的投資嗅覺、穩(wěn)健的經(jīng)營管理能力、優(yōu)秀的職業(yè)習慣。

    2018年3月份，王軍正式離開遠洋集團，著手組建一個不動產投資管理平臺。

    離開奮斗近20年的房地產行業(yè)，選擇進入金融領域，在外人看來或許是一次職業(yè)跨界。但真正懂地產的人都明白，地產實際上是金融的分支，帶有金融屬性，而金融決定著地產的未來，縱觀這幾次房地產行業(yè)的巨變，背后都有金融的力量。所以，王軍希望往上游走一步，多做一些“金融＋地產”的實踐。

    經(jīng)過半年多的籌備和發(fā)展，這家不動產管理平臺康禾置業(yè)已手握多個優(yōu)質項目的業(yè)績，以“資本＋資產”雙輪驅動的地產基金模式，啟動了全新的賽道。

    聚焦多個藍海業(yè)務板塊

    據(jù)《證券日報》記者了解，康禾置業(yè)的核心業(yè)務聚焦于房地產股權投資基金、小鎮(zhèn)股權投資基金、不良資產并購基金、城市更新基金四個方向，同時研究新地產、泛地產業(yè)務，探索和培育新的核心競爭力。

    不難看出，這四種房地產基金即是康禾置業(yè)的主要業(yè)務領域。王軍表示，在目前的房地產領域，有幾塊是紅海中的相對藍海。第一，在存量市場做文章，即在城市更新方面，識別存量資產改造機會，提前發(fā)現(xiàn)改造增值價值，通過存量物業(yè)的改造升級及后續(xù)的運營管理，通過資產運營賦能以實現(xiàn)盈利；第二，對不動產類不良資產項目，利用團隊強大的投融資能力和豐富的項目經(jīng)營管理經(jīng)驗以及優(yōu)秀的法律專業(yè)能力，助力項目脫困。

    最重要的是，康禾置業(yè)已經(jīng)在優(yōu)秀的特色小鎮(zhèn)中尋求機會。據(jù)記者了解，康禾置業(yè)已經(jīng)擁有藍城這個戰(zhàn)略合作伙伴，雙方共同在浙江平湖、廣西南寧、河北懷來等地在建或籌建小鎮(zhèn)。據(jù)王軍透露，與藍城的合作模式是股權投資形式，康禾和藍城聯(lián)合操盤，發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)共贏。

    在王軍看來，小鎮(zhèn)在規(guī)模和周轉方面有很大空間，但需要真正懂地產和金融的人去“破題”，以“地產＋金融＋產業(yè)＋服務”模式去運營。盡管如此，在布局過程中，王軍依然非常小心謹慎。他表示，將聯(lián)合不同類型的小鎮(zhèn)開發(fā)商，創(chuàng)新合作模式，探討合作機會，在城市群核心城市及一線城市近郊打造以農業(yè)、文化、教育、養(yǎng)老等產業(yè)為支撐的小鎮(zhèn)產品。

    試水“資本＋資產”投資運營模式

    在不動產投資領域里，資本加資產真正兩方面屬性都有的，且兩方面能力都明顯很強的不動產投資管理平臺較少，現(xiàn)在國內有的在做，但都沒做起來，也不是特別大。很多不動產投資管理平臺都是開發(fā)商的附屬業(yè)務，資金多用于投資自身體系的項目，其真實身份多是房企融資的內部輸血平臺。

    王軍不想做這樣的不動產投資管理平臺，他表示，康禾置業(yè)沒有房企背景，是在真正做股權投資和資產管理業(yè)務，但這需要真正懂不動產的團隊去做。因為，在資金把控和退出方面，投資一個項目首要原則是保證資金安全退出，這需要一個專業(yè)且有風控能力的團隊，首先判斷出一個不動產項目現(xiàn)金回款是否有保障，其次才是鎖定預期收益率水平。

    在城市更新領域中，王軍及其團隊積極布局一線城市優(yōu)質存量項目，聚焦寫字樓和商業(yè)物業(yè)，前期通過基金模式獲取優(yōu)質項目，整合優(yōu)秀行業(yè)資源進行改造升級，待資產租金穩(wěn)步提升后再進行打包銷售或資產證券化等方式退出，目前，其團隊已經(jīng)獲取了上海北外灘的一個公寓項目及北京兩處優(yōu)質四合院項目。

    在王軍的設計中，希望未來三年內，康禾置業(yè)在管資產規(guī)模達到100億元－200億元之間，讓資產輕一些，模式新穎一些。希望在實現(xiàn)經(jīng)濟價值的同時，也更加能夠實現(xiàn)社會價值，為”美好生活”貢獻一份力量。