本報訊 （記者陳瀟）10月25日，清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心在京舉辦《城中村改造的金融創(chuàng)新》課題結(jié)題研討會暨課題評審會，聚焦新時代的城中村改造如何激發(fā)政府和市場的參與動力，建立符合可持續(xù)、高質(zhì)量發(fā)展要求的新機制。

    清華大學五道口金融學院研究員、清華五道口全球不動產(chǎn)金融論壇秘書長魏晨陽在開場發(fā)言中指出，在當前全面推進城市高質(zhì)量發(fā)展、促進內(nèi)涵式提升的戰(zhàn)略背景下，城中村改造承載著重要的時代使命和發(fā)展價值。課題組通過系統(tǒng)開展閉門研討、實地調(diào)研、專家訪談及國際比較研究，深入回應(yīng)我國當前城中村改造面臨的現(xiàn)實挑戰(zhàn)，積極探索可持續(xù)的商業(yè)模式與長效資金循環(huán)機制。

    中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長張其光表示，在城鎮(zhèn)化高速推進階段，大量農(nóng)村勞動力涌入城市，但由于住房保障體系當時還未完善，城中村逐漸成為這些人群的主要居住場所。他強調(diào)，當前城中村改造面臨“有需求、無模式、缺資金”的三大現(xiàn)實困境，已成為加快推進改造工作必須破解的關(guān)鍵問題。只有解決這三個關(guān)鍵問題，才能實質(zhì)性推進城中村改造。

    針對不同路徑，張其光會長提出分類建議。在自主更新、原拆原建模式下，首先應(yīng)明確改造后集體土地依法轉(zhuǎn)為國有土地；其次要對拆遷補償方式由從一次性補償轉(zhuǎn)為長期收益共享；最后需加強對改造資金的籌集、管理與監(jiān)督，建議銀行設(shè)立專項監(jiān)管賬戶，提升資金使用的透明度。在局部改造模式下，需清晰界定業(yè)主與政府的責任邊界，房屋改造由作為直接受益方的業(yè)主承擔，公共區(qū)域的配套設(shè)施由政府承擔，地下管網(wǎng)的改造可探索由業(yè)主與政府按合理比例共同承擔。

    高和資本執(zhí)行合伙人、清華大學五道口金融學院不動產(chǎn)金融研究中心副主任周以升針對城中村改造模式，從金融邏輯與周期規(guī)律兩個維度提出專業(yè)觀察。在金融邏輯方面，“二房東”模式因缺乏抵押物、信用結(jié)構(gòu)錯配，加上租金收益難以進行破產(chǎn)隔離，導致其融資難度大、成本高，難以穿越下行周期。相比之下，由業(yè)主投資改造的模式，能夠依托資產(chǎn)進行抵押融資。為此他建議構(gòu)建“業(yè)主投資+委托管理”機制，并推出面向個人業(yè)主的低成本改造貸款工具。從周期規(guī)律維度，周以升認為，輕資產(chǎn)模式無法享受資產(chǎn)折價收購及增值收益，而重資產(chǎn)模式更適合穿越周期。

    會議總結(jié)，城中村改造要探索政府、市場、原住民等多主體共治新路徑，增強原住民自主更新意愿，破解政策性和市場化資金參與難題，通過“有效市場”與“有為政府”的協(xié)同，逐步構(gòu)建城中村改造的系統(tǒng)新生態(tài)。

（編輯 張昕）