本報訊 （記者毛藝融）記者獲悉，中信建投-外高橋集團持有型不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃于2025年11月25日在上交所成功設立，發(fā)行規(guī)模18.30億元，是市場首單以工業(yè)廠房作為底層資產(chǎn)的持有型不動產(chǎn)ABS（以下稱為“機構間REITs”）。

    該項目采用詢價發(fā)行機制，詢價區(qū)間17.76億至18.30億元，吸引廣大投資人踴躍認購，最終實現(xiàn)發(fā)行規(guī)模18.30億元，較項目公司股權估值溢價約3%。獲配投資人合計21家，覆蓋保險、銀行理財、券商、地方國資等多種類型。本項目通過詢價機制，充分發(fā)揮機構間REITs市場的定價功能，體現(xiàn)了投資者對本項目的高度認可，通過資本市場實現(xiàn)了國有資產(chǎn)保值增值。

    多層次REITs市場建設

    助力工業(yè)廠房類資產(chǎn)首次入池

    本項目是全國首單工業(yè)廠房機構間REITs，也是上海地方國企首單機構間REITs，既擴充了機構間REITs的資產(chǎn)范圍，又為地方國企存量資產(chǎn)盤活開創(chuàng)了新的權益融資渠道，具備極強的示范效應。

    本項目底層資產(chǎn)為外高橋集團持有的4個標準廠房項目，均位于上海市外高橋保稅區(qū)，合計建筑面積約19.06萬平方米，平均出租率93.16%，主要租戶覆蓋IDC數(shù)據(jù)中心、智能制造、生物醫(yī)藥研發(fā)等行業(yè)，聚集了多家外資企業(yè)在中國的分撥中心、研發(fā)總部等，契合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向和戰(zhàn)略部署。

    工業(yè)廠房相較于商業(yè)物業(yè)通常具備更長的租約期限，保證了底層現(xiàn)金流的長期穩(wěn)定和可預測性，與REITs產(chǎn)品要求的長期穩(wěn)定分紅特點高度契合。機構間REITs作為創(chuàng)新權益融資工具，是構建多層次REITs市場的重要一環(huán)，具備更廣泛的準入資產(chǎn)類型及更靈活的機制設置，可作為工業(yè)廠房類資產(chǎn)在資本市場開展權益融資的重要渠道。

    繼去年成功發(fā)行倉儲物流公募REITs后，外高橋集團在今年成功落地工業(yè)廠房機構間REITs，打造了優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展的雙REITs資產(chǎn)上市平臺，助力集團在資產(chǎn)盤活領域?qū)崿F(xiàn)“雙輪驅(qū)動”，為集團進一步實施戰(zhàn)略轉型、提質(zhì)增效的改革發(fā)展提供了新動力。

    某投資機構負責人表示：“本項目底層資產(chǎn)為工業(yè)廠房，總體成長性較好，且部分廠房為定制化建設，租戶初期投入高、租約長期穩(wěn)定，底層現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定、可預期，是開展機構間REITs的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外本項目原始權益人外高橋集團是外高橋區(qū)域唯一的國有開發(fā)集團，主體優(yōu)質(zhì)、運營能力強、擴募資產(chǎn)充足，為本項目后續(xù)運營及擴募提供了有力保障。”

    積極落實多項機制

    保障項目成功落地

    據(jù)悉，本項目設置運營收入考核機制，并通過對運營管理機構及運營團隊的激勵約束機制，提高運營效率。同時，引入產(chǎn)品管理委員會決策機制，投資人代表可作為委員參與標的資產(chǎn)的運營管理和考核決策。此外，產(chǎn)品按季度進行信息披露，圍繞投資者關注的出租率、租金單價水平、租金收繳率及運營凈收入等指標，及時披露底層資產(chǎn)運營質(zhì)量，匹配產(chǎn)品權益屬性，以便投資人進行自主決策。

    項目存續(xù)期間，計劃管理人提供包括交易撮合、報價服務在內(nèi)的二級交易支持，以提高產(chǎn)品二級市場流動性。同時，本項目開創(chuàng)性地采用“基準收益+超額收益”的分配機制，超額收益可在產(chǎn)品發(fā)行后持續(xù)吸引市場潛在投資人的關注。產(chǎn)品還設置了靈活的擴募機制，可持續(xù)將優(yōu)質(zhì)工業(yè)廠房項目裝入該資產(chǎn)上市平臺，實現(xiàn)“投、融、管、退”的良性循環(huán)。

    中信建投相關負責人表示：“未來，中信建投證券將積極研究在機構間REITs中引入基金經(jīng)理制度，由基金經(jīng)理作為項目公司高管，切實做好存續(xù)期間底層資產(chǎn)的運營管理，通過資產(chǎn)管理提升產(chǎn)品價值。”

    機構間REITs定位于權益型上市產(chǎn)品，是構建多層次REITs市場的重要一環(huán)，是“盤活存量資產(chǎn)，擴大有效投資”的重要創(chuàng)新工具。

    自2023年推出首單機構間REITs以來，上交所在證監(jiān)會指導下，致力于建設持有型不動產(chǎn)ABS市場，率先實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)、基礎設施、保租房、能源基礎設施、倉儲物流、數(shù)據(jù)中心、擴募等標桿項目持續(xù)落地，推動激勵約束、信息披露、二級交易等創(chuàng)新機制落地，制定產(chǎn)品示例落地與業(yè)務問答，實現(xiàn)與公募REITs協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢互補，成為機構間REITs的策源地、主陣地和最佳實踐地。截至目前，已有50單項目申報，申報規(guī)模近1200億元，并已成功發(fā)行20單項目，發(fā)行規(guī)模超過450億元。

    上交所相關負責人表示：“現(xiàn)階段，上交所秉承發(fā)展與安全并重的理念，積極推動機構間REITs市場建設。一方面，堅守安全底線，嚴把項目入口關，聚焦‘貨真價實’核心要求，確保底層資產(chǎn)真實可靠不造假、信息披露準確完整不隱瞞、資產(chǎn)預期回報穩(wěn)定合理不虛高。另一方面，尊重市場規(guī)律，激發(fā)內(nèi)生動力，充分保障投融資主體的市場化博弈與價格發(fā)現(xiàn)功能，對估值不作剛性限制，通過完善市場機制促進資產(chǎn)真實價值的形成與發(fā)現(xiàn)，切實推動市場持續(xù)健康發(fā)展與活力釋放。”

    上交所表示，下一步，將按照證監(jiān)會總體部署，圍繞機構間REITs市場組織和生態(tài)建設，進一步有效推動項目落地，完善相關機制及配套規(guī)則，全面推動機構間REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

（編輯 李家琪 張昕）